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FAQ – Domande frequenti per chi vende casa


 

  • Scrivere “entro e non oltre il…” in un contratto preliminare è sufficiente per considerare tale data, ivi indicata, quale termine essenziale?

    In tema di vendita di immobili, in vista della quale le parti abbiano sottoscritto un contratto preliminare, il termine fissato per la stipula del contratto definitivo non può considerarsi essenziale per il solo fatto che le parti abbiano concordato la stipula del contratto definitivo «entro e non oltre» una certa data.

    Il termine, contenuto all’interno di un contratto preliminare, “entro e non oltre” il quale le parti convengono la stipula del definitivo, non può essere considerato, di per sé, “essenziale”, trattandosi solo di uno degli elementi da considerare al fine di stabilire se i contraenti abbiano voluto assegnare una decisiva valenza a tale data.

    Lo ha stabilito Seconda Sezione Civile della Corte di Cassazione, con la sentenza 25 ottobre 2010, n. 21838 con la quale si evidenzia, inoltre, come, nel caso in cui l’affare salti, il promissario acquirente adempiente che rinunci alla risoluzione del contratto e al risarcimento del danno perché vuole la restituzione del doppio della caparra versata, potrà ottenerla solo se l’inadempimento del promittente venditore risulti “grave”.

    La giurisprudenza di legittimità dominante, richiamata nella sentenza che qui si annota, ritiene che “il termine per l’adempimento può essere ritenuto essenziale, ai sensi e per gli effetti dell’art. 1457 c.c., solo quando, all’esito di indagine istituzionalmente riservata al giudice di merito, da condursi alla stregua delle espressioni adoperate dai contraenti e, soprattutto, della natura e dell’oggetto del contratto, risulti inequivocabilmente la volontà delle parti di ritenere perduta l’utilità economica del contratto con l’inutile decorso del termine medesimo”.

    Tale volontà, continuano gli ermellini, non può desumersi solo dall’uso dell’espressione “entro e non oltre” quando non risulti dall’oggetto del negozio o da specifiche indicazioni delle parti che queste hanno inteso considerare perduta l’utilità prefissasi nel caso di conclusione del negozio stesso oltre la data considerata”.

    L’impiego dell’espressione in questione, pertanto, è da ritenersi insufficiente a far considerare senz’altro il termine come essenziale, anche se non implica, di per sé, che esso non lo sia, trattandosi di un dato da prendere in considerazione insieme con tutti gli altri elementi utili ad accertare se le parti abbiano inteso, o meno, attribuire al termine quel carattere.

    La sentenza
    Per stabilire se il termine per l’adempimento delle obbligazioni pattuite possa essere ritenuto o meno essenziale contano la natura e l’oggetto del contratto ma soprattutto la volontà delle parti: la fattispecie concreta, dunque, rientra sotto l’ombrello dell’articolo 1457 c.c. soltanto quando emerge in modo inequivocabile che i contraenti ritenessero perduta l’utilità economica del negozio una volta scaduto il termine indicato. Il fatto che il preliminare preveda la stipula del definitivo «entro e non oltre» un certo giorno non equivale all’indicazione di un d-day (così come non vale certo a escluderlo): ecco spiegato, allora, perché si tratta solo di una delle circostanze che il giudice deve esaminare per interpretare l’intenzione delle parti.

    Il caso
    È stato accolto, contro le conclusioni del pm, uno dei motivi di ricorso del promittente venditore, che pure nella specie non ha rispettato i tempi stabiliti dal preliminare per la stipula dell’atto definitivo. La presenza nel contratto di un termine essenziale o di una clausola risolutiva espressa è tutt’altro che secondaria: entrambi gli elementi costituiscono un apprezzamento automatico della gravità dell’inadempimento che ha natura preventiva e consensuale. Tutto questo, però, viene meno quando il promissario acquirente (adempiente) rinuncia, come nella specie, ad avvalersi della risoluzione del contratto e al conseguente risarcimento integrale dei danni per ottenere la restituzione del doppio della caparra (confirmatoria) versata alla controparte; va ricordato, a questo proposito, che anche chi ha agito per lo scioglimento del contratto e per il ristoro del pregiudizio patito può cambiare pretese nel giudizio di secondo grado chiedendo il recesso dall’accordo. E il fatto che all’inosservanza del termine essenziale segua ipso iure la risoluzione del contratto non impedisce l’esercizio della facoltà ex articolo 1385 c.c.

     

     

     

  • È possibile che i mutuatari in difficoltà possano sospendere i pagamenti?

    Partirà ufficialmente lunedì 15 novembre il Fondo di solidarietà che permette la sospensione dei mutui prima casa per le famiglie in difficoltà con il pagamento delle rate. La misura, promossa dal ministero del l'Economia e delle Finanze, è destinata a coloro che hanno perso il lavoro, hanno subito la morte o la condizione di non autosufficienza di un familiare, hanno sostenuto spese mediche o di assistenza domiciliare, spese per interventi di ristrutturazione o manutenzione straordinaria sull'immobile del mutuo, oppure hanno subito un forte aumento della rata per il prestito a tasso variabile.
    Ciò vale solo per i prestiti fino a 250 mila euro.

     

     

     

  • Quali sono gli indizi attraverso i quali il fisco rettifica i valori immobiliari?

    Abolito il valore legale delle quotazioni Omi, il fisco dà la caccia ad altri indizi per stabilire il vero valore dell'immobile acquistato dal costruttore. Importo del mutuo, movimenti bancari, dichiarazioni degli acquirenti: tutto può essere utile per accertare che il prezzo di compravendita indicato nel rogito è inferiore a quello reale.

    Gli atti di accertamento del l'agenzia delle Entrate permettono di seguire le strategie con cui il fisco contesta la sottoontabilizzazione delle cessioni da parte dell'impresa, dopo che la legge 88/2009 ha abolito il valore legale dei prezzi registrati dall'Osservatorio del mercato immobiliare (Omi) dell'agenzia del Territorio. Prima era molto più semplice: bastava rilevare una discrepanza tra rogito e quotazioni Omi per far scattare la presunzione legale. Oggi questa differenza è stata declassata a presunzione semplice, e anche la circolare 18/E/2010 ha dato ordine agli uffici di adeguarsi.
    Il primo indizio è l'importo del mutuo.

    In un caso recente le Entrate sono partite dal corrispettivo indicato in atto per due alloggi identici realizzati dalla stessa impresa – 105mila euro ciascuno – e lo hanno confrontato con il finanziamento: 130mila euro in un caso, 170mila in un altro. Il valore Omi, invece, risultava di circa 200mila euro per alloggio.

    Rispetto all'importo dei mutui, dunque, c’era una differenza anche rispetto al valore Omi. Per un principio di favore nei confronti dell'impresa contribuente, l'ufficio ha determinato un maggior reddito ai fini delle imposte dirette e una maggiore Iva.

    In un altro caso, l'ufficio è andato oltre il confronto tra rogito e mutuo.

    I funzionari delle Entrate hanno recuperato la perizia contenuta nel fascicolo del mutuo, che indicava in valore l'alloggio: un importo stranamente "esatto", che pareva calcolato ad arte per far sì che l'acquirente - ottenendo in prestito l'80% del valore dell'immobile - potesse in realtà finanziare tutto l'acquisto.

     

     

     

  • Cos´è la plusvalenza per cessione nei cinque anni ?

    In presenza di cessione di fabbricati (sia abitativi che non abitativi, sia urbani che rurali), e dei terreni non edificabili, la plusvalenza è soggetta a tassazione solo in alcuni casi. In particolare:

    • Plusvalenze soggette a tassazione: devono verificarsi, cumulativamente, tutte le seguenti condizioni:

      1. plusvalenze relative ad immobili acquistati a titolo oneroso o per donazione;
      2. gli immobili devono essere stati acquistati (o costruiti) da meno di cinque anni;
      3. non deve trattarsi di fabbricato abitativo adibito dal cedente, per la maggior parte del periodo di possesso, ad abitazione principale propria o dei propri familiari;

       

    • Plusvalenze non tassate: non sono tassate le plusvalenze per cui ricorra, alternativamente, una delle seguenti condizioni:

      1. plusvalenze relative ad immobili acquistati per successione;
      2. plusvalenze relative a fabbricato abitativo che - ancorché acquistato a titolo oneroso o per donazione - sia stato adibito dal cedente, per la maggior parte del periodo di possesso, ad abitazione principale propria o dei propri familiari.

      Ai fini di cui sopra:

      1. per familiari si intendono il coniuge - anche se separato - nonché i parenti entro il terzo grado e gli affini entro il secondo grado (art. 5, comma 5, del d.p.r. n. 917/1986; Ris. Agenzia Entrate 7 marzo 2008, n. 82/E). Pertanto, se il cedente non ha abitato personalmente l'appartamento ceduto, che però ha costituito per la maggior parte del periodo di possesso abitazione principale di uno dei suddetti familiari, la plusvalenza non è tassata;
      2. non bisogna confondere il concetto di "abitazione principale" con quello di "prima casa": per abitazione principale si intende il ruolo in cui il soggetto ha la propria dimora abituale; per prima casa (concetto che rileva solo ai fini delle imposte indirette, quindi imposte di registro, ipotecarie, catastali ed Iva), si intende la prima abitazione nel Comune in cui si è acquistato (o in alcuni casi nello Stato), anche se detto appartamento è stato, ad esempio, locato a terzi o abitato da soggetti diversi dai suddetti familiari;
      3. il fatto che si tratti di abitazione principale può essere provato, nei rapporti con il fisco, mediante un certificato di residenza che attesti il periodo di residenza anagrafica nell'abitazione in questione; in mancanza di trasferimento in quel luogo della residenza anagrafica (ma in presenza di una residenza "di fatto"), può essere redatta una autocertificazione, sotto responsabilità penale del cedente (ma in questo caso, in caso di accertamenti, occorrerà fornire le prove dell'effettiva dimora nella abitazione di cui si discorre);
      4. ai fini in oggetto, l’immobile rileva come “abitazione principale” solo a partire dal momento in cui è stato accatastato come tale (Ris. Agenzia Entrate 21 maggio 2007, n. 105/E);
      5. la circostanza che il contribuente dimora (o ha dimorato per un certo periodo) abitualmente in un luogo diverso da quello risultante dai registri anagrafici deve poter essere dimostrata sulla base di circostanze oggettive, quali l’intestazione delle utenze domestiche, l’utilizzo effettivo dei servizi connessi e l’indicazione del domicilio nella corrispondenza ordinaria (Ris. Agenzia Entrate 30 maggio 2008, n. 218/E);
      6. la semplice stipula, entro il quinquennio dall’acquisto, di un contratto preliminare per la rivendita dell’immobile non determina - non avendo il preliminare effetto traslativo - realizzo di plusvalenza; salvo che l’amministrazione finanziaria operi una riqualificazione del preliminare (soprattutto se ad esecuzione anticipata) come contratto definitivo, sulla base di quella giurisprudenza, pur discutibile, che le riconosce il potere di riqualificare l’operazione a fini elusivi;
      7. nel caso in cui il soggetto alienante abbia a suo tempo acquistato con patto di riservato dominio l’immobile che ora ritrasferisce, il quinquennio ai fini della tassazione della plusvalenza in oggetto inizia a decorrere dal pagamento dell’ultima rata di prezzo, e non dalla data di stipula dell’atto di acquisto, poiché si ha riguardo al momento in cui è stato acquistato il diritto di proprietà (Ris. Agenzia Entrate 30 gennaio 2009, n. 28/E);
      8. la norma in commento si riferisce separatamente ai fabbricati "costruiti" da meno di cinque anni: si tratta dell'ipotesi in cui è stato acquistato un terreno da più di cinque anni, ma la costruzione sia stata invece realizzata nel quinquennio precedente alla cessione: anche in questo caso vi è tassazione della plusvalenza realizzata. Deve ritenersi, in questo caso, che il termine di cinque anni debba essere computato a partire dal momento in cui la costruzione è stata ultimata (data verificabile dall'apposita comunicazione effettuata al Comune, o dal certificato di agibilità). Secondo la Ris. Agenzia Entrate 6 giugno 2008, n. 231/E, il momento dell’ultimazione del fabbricato coincide con quello in cui l’immobile è idoneo ad espletare la sua funzione ovvero ad essere destinato al consumo. E’ stato anche chiarito che si deve ritenere “ultimato” il fabbricato concesso in uso a terzi, con i fisiologici contratti relativi all’utilizzo dell’immobile, il che fa presumere che l’immobile, essendo idoneo ad essere immesso in consumo, presenti tutte le caratteristiche fisiche idonee a far ritenere l’opera di costruzione o di ristrutturazione completata (in tal senso, cfr. la Circ. Agenzia Entrate 1 marzo 2007, n. 12/E; e la Circ. Agenzia Entrate 12 agosto 2005, n. 38/E). Si ritiene quindi che in ambito tributario, il concetto di ultimazione dei lavori di costruzione di un immobile di fatto prescinde dall’accatastamento del bene o dalla data della certificazione rilasciata in sede di collaudo, prevalendo, invece, la sostanziale fruizione o utilizzazione economica del bene;
      9. nell’ipotesi in cui sia stato acquistato un terreno edificabile, su cui è stata iniziata l’edificazione di un fabbricato, la successiva cessione del fabbricato non ultimato, anche oltre il quinquennio dall’acquisto, è da considerare come cessione di area edificabile ai fini della disciplina della tassazione delle plusvalenze (Ris. Agenzia Entrate 28 gennaio 2009, n. 23/E);
      10. nel caso di immobili acquisiti per donazione, quest'ultima è "neutra" ai fini in oggetto; pertanto la plusvalenza è soggetta a tassazione solo se il donante aveva, a sua volta, acquistato o costruito da meno di cinque anni;
      11. nel caso di immobili acquistati a seguito di successione per causa di morte, per espressa disposizione dell’art. 67, lett. b), t.u.i.r., la plusvalenza non è soggetta a tassazione.

       

    • Nel caso in cui si sia dimenticato di pagare l'imposta di registro per un rinnovo del contratto di affitto, cosa è necessario fare?
      La dimenticanza può essere sanata entro un anno dall'omissione o dall'errore mediante lo strumento del ravvedimento operoso.
      Si dovrà effettuare il versamento dell'imposta con il mod. F23 odice 112T sommando all'imposta gli interessi calcolati al tasso del 3% sino al 31 dicembre 2009 e dell'1% dal 1 gennaio 2010.
      Si dovrà sempre con lo stesso modulo pagare anche la sanzione del 3% dell'importo non versato con il cod. 671T.
      Se il ravvedimento viene effettuato entro 30 giorni dall'omissione la sanzione è ridotta al 2,50%.

      Il proprietario di un immobile locato può chiedere i danni patrimoniali, in caso di durata eccessiva del procedimento di sfratto?
      Il proprietario di un immobile concesso in locazione ha diritto all'equa riparazione in caso di durata eccessiva del procedimento di sfratto ma non può chiedere anche il danno patrimoniale per la mancata disponibilità del bene. Lo ha chiarito la prima sezione civile della Cassazione con la sentenza 23053/2010 secondo la quale il ritardo nella riconsegna e nel mancato godimento dell'appartamento, non necessitato da norme che ne vietino il rilascio, è esclusivamente dovuto alla resistenza della controparte e, quindi, non è imputabile all'apparato statale (Cass. - Sezione I civile - Sentenza 15 novembre 2010 n. 23053).

      Locazione commerciale: dopo quanti anni il locatore può concordare un nuovo canone di locazione senza incorrere in alcuna penalità?
      In tema di contratto di locazione di immobile per uso commerciale, stipulato dopo l'entrata in vigore della l. n. 392/78, la previsione di canoni differenziati in aumento nel tempo, ove non sia rivolta allo scopo di attuare una liquidazione anticipata della svalutazione monetaria, perseguita, invece, con apposita clausola di aggiornamento nei modi e termini di cui all'art. 32, 2° comma, legge stessa, non è colpita dalla sanzione di nullità ex art. 79: la sua validità trova riscontro testuale nel dettato dell'art. 32, 1° comma, nel quale è previsto il canone, appunto, <nelle misure contrattualmente stabilite (Pret. Foggia, 06-05-1983).

      Se nel contratto di locazione in essere non è prevista alcuna clausola di aggiornamento o di aumento del canone nel tempo, per ottenere come corrispettivo della cessione del godimento dell'immobile un canone più elevato sarà necessario attendere l'inizio di esecuzione del nuovo contratto di locazione, ovvero dopo la scadenza dell'attuale contratto. Tuttavia, dal momento che il Legislatore ha introdotto il principio della rinnovazione tacita del contratto per le locazioni ad uso diverso da quello abitativo (art. 28 cit.), si intende alle medesime condizioni, per evitare rischi di eventuali opposizioni che potrebbero essere avanzate dal conduttore qualora la volontà di aumentare il canone fosse rappresentata dal locatore a meno di 12 o 18 mesi dalla scadenza del contratto in essere, si consiglia di procedere alla sottoscrizione col conduttore del nuovo contratto, oppure di un preliminare di locazione, prima della scadenza dei suddetti termini, oppure, qualora il conduttore non sia d'accordo, a dare la disdetta del vecchio contratto nei termini, rappresentando comunque la volontà di stipularne uno nuovo alla scadenza di quello attuale indicando il canone più elevato richiesto. Di tale comunicazione, inviata tramite raccomandata A.R., si consiglia di domandare al conduttore la restituzione sottoscritta per accettazione.

      Le spese di rifacimento della caldaia sono a carico dell’inquilino o del proprietario?
      Caso

      Il proprietario dell'edificio intende beneficiare dell'agevolazione fiscale per sostituire la caldaia centralizzata a gas, con una nuova caldaia di ultima generazione Se dobbiamo pagare la quota di ammortamento, in quale percentuale dobbiamo farlo? Sono in affitto in questo edificio da 15 anni con un contratto a equo canone.

      Ove il contratto in questione sia soggetto alla legge di equo canone, le spese per il rifacimento della caldaia sono a carico del locatore. Quest’ultimo ha però diritto all’aumento del canone, in misura pari all’interesse legale sulle spese effettuate, decurtati i benefici fiscali, a norma dell’articolo 23, legge 392/78. Il richiamato articolo 23, legge 392/78 dispone infatti che «quando si eseguano sull'immobile importanti ed improrogabili opere necessarie per conservare ad esso la sua destinazione o per evitare maggiori danni che ne compromettano l'efficienza in relazione all'uso a cui è adibito, o comunque opere di straordinaria manutenzione di rilevante entità, il locatore può chiedere al conduttore che il canone risultante dall'applicazione degli articoli precedenti venga integrato con un aumento non superiore all'interesse legale sul capitale impiegato nelle opere e nei lavori effettuati, dedotte le indennità e i contributi di ogni natura che il locatore abbia percepito o che successivamente venga a percepire per le opere eseguite. L'aumento decorre dalla data in cui sono state ultimate le opere, se la richiesta è fatta entro trenta giorni dalla data stessa; in caso diverso decorre dal primo giorno del mese successivo al ricevimento della richiesta…». I conduttori non sono tenuti a versare alcunché per l’ammortamento dell’impianto.

       

       

       

 

Gabetti Agenzia di Fiumicino

Agenzia di FiumicinoVia Fiumara, 24/A
00054 Fiumicino (Roma)
Tel. 06 6584601  Fax 06 65025236
email: info@gabettifiumicino.it

 

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